Гид по получению ипотеки во Франции
Залогом одобрения заявки на получение ипотеки во Франции можно считать только официальный и стабильный доход заявителя. Давайте окунемся в мир ипотечного кредитования и рассмотрим основные факты.
Сколько вы можете взять?
Во Франции нет никаких гарантий, что при выполнении ряда определенных условий вы 100% получите одобрение по ипотечному кредиту. Здесь нужно доказать, что ваш ежемесячный доход минимум в три раза превышает потенциальные выплаты по ипотеке. Это продиктовано строгими законами Банка Франции, который не позволяет, чтобы выплаты по кредиту составляли более 33% дохода заявителя. В некоторых случаях, в зависимости от банка, вы можете получить небольшие поблажки, но не более чем на несколько процентов. Так, если вы зарабатываете 3000 евро в месяц, то сумма ваших выплат – по ипотечным кредитам (в том числе и новому), оплата долгов по кредитным картам и погашение прочих видов задолженностей не могут превышать 1000 евро в месяц.
Пример ипотечных расчетов в случае решения купить квартиру в ипотеку во Франции
- Цена покупки- €300 000
- Депозит в размере 15% — €45 000
- Нотариальные сборы (около 8%) – €24 000
- Итого необходимо денежных средств €69 000
- Ипотека: €255 000
Ипотека сроком на 25 лет под 4% годовых будет стоить €1345 в месяц, плюс около €80 придется платить за страховку. Это означает, что вам придется доказать, что ежемесячный доход составляет около €4000 или 48 000 евро в год. В зависимости от банка, в который вы обращаетесь за получением ипотеки, эта цифра может быть взята из вашего чистого или валового дохода.
Нотариальные сборы, как правило, работают следующим образом: 6,3% — государственные налоги (например, гербовый сбор); плюс 1% скрыт в нотариальных сборах; и около 1% — пошлина за прав собственности.
Если вы платите налоги во Франции, то можете претендовать на получение ипотеки в размере 100% от стоимости покупки недвижимости (т.е. цена продажи агентства недвижимости за вычетом комиссии). Граждане и налогоплательщики Великобритании и стран Евросоюза могут оплатить заемными средствами до 85% от стоимости недвижимости. Максимальная сумма для нерезидентов (граждан стран, не входящих в ЕС) не может превышать 80%.
Срок выплаты кредита варьируется от 5 до 25 лет (чаще всего составляет 20 лет) и будет напрямую зависеть от возраста заемщика и выбранного банка. Покупатель должен также внести депозит в размере 15% плюс нести нотариальные затраты (около 8%).
Все ставки по ипотеке во Франции привязаны к Euribor (межбанковской ставке), которая была введена в начале 1999 года вместе с единой европейской валютой (евро). Это было сделано, поскольку европейские банки считали, что необходимо установить новую межбанковскую базисную ставку в рамках экономического и валютного союза.
Какие виды кредита доступны?
1. Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой
В этом случае ставка фиксируется, как правило, на срок от трех месяцев до пяти лет, а затем движется вверх или вниз в зависимости от индекса движения рынка. Некоторые банки предлагают ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой, где процентная ставка гарантированно не будет повышаться путем ограничения максимальной скорости или путем продления срока кредита, а не за счет роста ежемесячных платежей. Большинство финансовых организаций оставляют за заемщиком право в любое время изменить ставку на фиксированную.
2. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой
Здесь сумма ежемесячного платежа фиксируется на весь срок действия займа. Это удобно тем, что вы всегда знаете точную сумму, которую должны выплатить банку. Тем не менее фиксированные ставки, как правило, выше плавающих, к тому же здесь действуют более жесткие санкции за досрочное погашение кредита.
3. Ипотека с выплатой только процентов (prêt infiné)
Этот вид кредитования пользуется огромным спросом в Великобритании и США, и только сейчас эти сделки становятся более доступными во Франции. Этот вариант оптимально подходит тем, кто желает сократить ежемесячный платеж до минимума.
Тем не менее в разных странах условия предоставления этого продукта различаются:
- Необходимость страхования жизни (Assurance vie). С помощью этого кредита, вместо оплаты депозита за недвижимость, вы берете ипотеку с выплатой только процентов, при этом размещаете депозит (минимум 20%) во французской инвестиционной схеме, которая работает вместе с ипотекой. Эти схемы могут иметь значительные преимущества при наследовании, а также предлагают гибкие условия, если вы планируете покупать и продавать много объектов недвижимости во Франции. Кроме того, такой вариант позволяет сохранить средства в качестве депозита для следующей покупки.
- Двойная фаза. Некоторые банки предлагают продукты, где в первые несколько лет выплачиваются только проценты по ипотеке, затем в силу вступает погашение тела кредита. Это особенно полезно, если вы считаете, что сможете погашать кредит большими суммами в первом периоде.
- Обеспечение активами. Этот продукт предполагает выплату только процентов, при этом не требует размещения депозита в инвестиционной схеме и не имеет второго этапа погашения. Вам просто нужно представить доказательства других чистых активов, стоимость которых колеблется в пределах 120-150% от запрашиваемой суммы кредита.
4. Кратковременная ссуда (Prêt relais)
Этот вид финансирования подходит тем, кто планирует купить недвижимость во Франции после продажи другого жилого объекта в стране. В большинстве случаев кредит предоставляется на срок до двух лет, пока заемщик ожидает продажи существующей недвижимости. Сумма кредита не будет превышать 70% от стоимости существующего дома. Заемщик, как правило, платит только проценты, а тело кредита погашается после продажи существующего объекта.